시공사의 약속을 믿고 기다린 지 벌써 2년. 그사이 보수를 했다고는 하지만 누수는 여전하고, 외벽 균열은 오히려 더 벌어졌습니다. 이제 사용검사일로부터 3년이 되어가는데, 입주자대표회의(입대위) 임원들은 매일 밤 잠을 설칩니다.
"지금 소송을 걸어야 하나? 아니면 시공사를 조금 더 믿어봐야 하나?"
하지만 이 고민 자체가 시공사의 의도된 전략일 수 있습니다. 공동주택관리법상 하자담보책임기간(내력구조부 10년, 시설별 1년~5년) 내에 하자를 발견하고 청구하지 못하면, 수억 원의 보수 비용은 고스란히 입주민의 몫이 됩니다. 시공사는 이 사실을 누구보다 잘 알고 있습니다.
실무에서 반복적으로 나타나는 시공사의 대응 방식입니다:
1단계: 하자 인정 회피 "그 정도는 정상 범위입니다", "시공 하자가 아니라 사용자 과실입니다" 등의 답변으로 초기 대응을 미룹니다.
2단계: 형식적 보수 하자담보책임기간 만료 6개월 전쯤, 갑자기 적극적으로 보수에 나섭니다. 하지만 근본 원인을 해결하지 않은 임시방편에 그치는 경우가 많습니다.
3단계: 재하자 발생 보수 후 3~6개월 뒤 동일한 하자가 재발합니다. 이때는 이미 하자담보책임기간이 만료되었거나 임박한 상태입니다.
핵심 의도: 하자담보책임기간을 넘기는 것입니다. 이 기간 내에 하자가 발견되지 않거나 청구되지 않으면, 보수 책임을 면할 수 있기 때문입니다.
공동주택관리법 제36조는 사업주체(시공사)에게 일정 기간 내에 발생한 하자를 무상으로 보수할 의무를 부과합니다. 하지만 이 기간은 공용부분의 경우 "사용검사일"로부터, 전유부분(각 세대 내부)의 경우 "입주자에게 인도한 날"로부터 기산됩니다.
즉, 2021년 6월 사용검사를 받은 아파트의 공용부분 일반 시설 하자는 시설별로 1년~5년의 담보책임기간이 적용됩니다. 예를 들어 3년 담보책임이 적용되는 시설의 경우 2024년 6월이면 기간이 종료됩니다. 그 이후 발생한 하자는 원칙적으로 시공사에게 보수를 청구할 수 없습니다.