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Ce que nous avons observé ces 10 dernières années 📜
Au cours des années 2000, motivés entre autres par la mondialisation et la digitalisation massive du travail, les modes de management ont connu leur petite révolution. Qu’ils adhèrent au modèle d’entreprise agile (théorisé en France par Jérôme Barrand en 2006) plébiscité par les startups, ou qu’ils adoptent des styles de management plus horizontaux comme l’holacratie ou l’entreprise libérée (Isaac Getz, 2009), les employeurs ont délaissés les théories productivistes héritées de la “taylorisation” du début du 20ème siècle, pour responsabiliser leurs équipes et replacer leurs talents au centre de leur modèle de croissance.
Alors, en à peine quelques années, l’immobilier de bureau a connu une révolution. Dorénavant, c’est la capacité à créer une expérience de qualité pour l’usager qui détermine le succès et la pérennité du nouvel immobilier de bureau. Que s’est-il passé ? A quoi ressemble le bureau aujourd’hui ? Réponse courte : le bureau n’est plus seulement un lieu où on travaille.
À l’image de l'essor du coworking, la demande a évolué vers des espaces de travail aux formes plus diverses, plus ouvertes (moins de cloisonnement, remise en question du poste attitré, modularité, espaces de créativité et de convivialité…) ; des designs qui stimulent la collaboration, plus adaptés aux nouvelles manières de travailler et prisés des nouvelles générations notamment. L’accès à des services répondant à des besoins de la vie quotidienne (restauration, divertissement…) permet de compléter la proposition de valeur pour l’usager.
Depuis 2014, nous observons et nous efforçons d’anticiper les évolutions dans les manières de travailler et les nouvelles attentes des employés. Dans la continuité de son positionnement en région, sur des immeubles de bureaux, « en blanc », et à travers la gestion de ses fonds, Keys REIM cherche à optimiser la performance locative sans que celle-ci ne soit garantie. Pour cela, l'investisseur se positionne ses actifs au plus près des nouvelles façons dont les salariés et leur entreprise utilisent leurs espaces de bureaux. Notons que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
<aside> 💡 Le bureau n’est plus seulement un lieu où on travaille...
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A partir de 2008, la multiplication des directions immobilières change la donne.
Après la crise de 2008, le contexte économique contraint les entreprises à se montrer plus attentives aux coûts de l’immobilier et à la valorisation financière de leurs actifs. Les directions immobilières, qui ont à charge de piloter le coût du bâti dans les grands groupes, voient le périmètre de leurs missions s’accroître pour intégrer le respect des normes environnementales, la gestion du risque industriel mais aussi le bien-être et la sécurité des salariés sur leur lieu de travail.
Conscientes de l’impact de l’immobilier de bureau sur la productivité et la cohésion des équipes, mais aussi sur l’attractivité de leur entreprise, ces directions immobilières deviennent de plus en plus exigeantes sur la qualité de vie au bureau, réel avantage comparatif sur un marché des talents en tension. La centralité et l'accessibilité de l’emplacement est d’ailleurs un critère prioritaire dans cette course à l’embauche, créant des zones de concentration forte de la demande de bureau et favorisant ainsi une impression de pénurie dans les marchés centraux.
De ces évolutions “business” découlent des modifications dans la relation contractuelle qui liait traditionnellement le locataire et à son bailleur. Historiquement, le “preneur”, c’est-à -dire le locataire, est responsable de la réalisation de ses propres travaux d’aménagement et de personnalisation de son espace de travail. Et c’est encore assez largement le cas. Mais ce locataire-entreprise étant de plus en plus exigeant dans sa sélection immobilière, il est devenu indispensable pour le propriétaire :
✒️ de concevoir des immeubles flexibles et modulables : dont les plateaux peuvent aussi bien être aménagés en bureaux fermés, qu’en open space, flex office ou encore espaces de convivialité ; qui bénéficient d’espaces extérieurs ; et si possible offrent des services aux occupants.
✒️ voire même de concevoir des bureaux prêts à l’emploi, offrant cadre de vie agréable et de multiples possibilités d’organisation du travail ; pour répondre aux attentes des futurs occupants qui n’ont plus le temps d’attendre la durée incompressible des travaux de personnalisation habituels.