작년부터 집값이 계속 오르고 있는 요즘, 정부의 부동산 정책도 꾸준히 등장하고 있습니다. 점점 더 집을 사기 힘들어지고 있어서 그런지 정부는 여러 정책으로 부동산 문제를 해결하려는 모습입니다. 최근 들어서 부동산 뉴스를 보면 "주담대"라고 줄여 부르는 주택담보대출과 관련된 얘기가 많이 보이는데요. 오늘은 주택담보대출에 대해 알아보도록 하겠습니다.

▶️ 주택담보대출이 뭐야?

주택담보대출은 말 그대로 주택을 구매할 때, 내가 사려는 주택을 담보로 잡고 돈을 빌려주는 대출입니다. 집이나 건물 등을 살 때 돈을 빌리는 가장 대표적인 방법이죠. 주택은 가격이 비싸기 때문에 많은 사람들이 주택담보대출을 이용해 돈을 빌려 주택을 구매합니다. 주택담보대출의 경우 대출금을 주택 구매에만 사용하도록 유도하기 위해 대출 한도가 존재합니다. 대출 한도는 주택의 가격이나 빚 상환 능력을 고려하는데, 아래에서 좀 더 자세히 알아보겠습니다.

▶️ 주담대의 대출 한도, LTV와 DSR?

LTV(Loan to Value)는 주택의 가격에 비례해서 대출 한도를 제한하는 방식을 말합니다. 10억원의 집을 살 때, LTV가 50%라면 5억원까지 주택담보대출을 받을 수 있죠. LTV가 50%라는 것은 정부가 정해둔 규칙입니다. LTV는 투기과열지역이냐 아니냐, 대출을 받는 사람의 나이나 재산 보유 정도 등에 따라 조금씩 다르게 적용됩니다.

LTV가 50%에서 70% 정도로 오르면 어떤 일이 일어날까요? 10억짜리 집을 사는데 7억원까지는 대출을 받을 수 있게 되는데요. 집을 사는데 내 돈은 3억원만 있으면 되기에 더욱더 많은 사람들이 집을 살 수 있게 됩니다. 이렇듯 집을 사고자 하는 수요가 늘어나니 집값이 오르게 되는데요. LTV가 높아지면 집값이 오르는 것은 이런 이유 때문입니다. 반대로 LTV가 낮아지면, 수요가 줄어들고 집값은 오르지 않는 경우가 많습니다. 하지만 두 경우 모두 집값은 여러 가지 요인에 의해 결정되기 때문에 LTV에 따라 무조건 집값이 오르고 내리는 것은 아닙니다.

DSR(Debt Savings Ratio)는 총부채 원리금 상환 비율로 번역되며 개인이 가진 모든 빚을 기준으로 돈을 얼마나 잘 갚을 수 있는지를 고려해 대출 한도를 정하는 방법입니다. 간단하게 예를 들자면 제가 재산이 10억원이 있는데 빚이 3억원이 있다고 하겠습니다. DSR이 40%라면 저는 총 4억원의 빚을 낼 수 있는데, 이미 3억원의 빚이 있으니 남은 1억원을 주택담보대출로 더 빌릴 수 있는 것입니다. 현재 주택담보대출은 LTV와 DSR을 모두 사용해서 대출 한도를 결정하고 있습니다.

▶️ 대출 한도가 바뀐다고?

현재 LTV(집값에 비례한 대출 한도)는 지역과 대출자의 연령대 등의 기준에 따라 주택 기준 40~70% 정도에서 형성되어 있습니다. 그리고 DSR(상환 능력을 고려한 대출 한도)은 9억원 이상의 주택을 구매할 때 40%로 정해져 있습니다. 그러나 최근 몇몇 변화가 찾아오고 있는데요. 17일부터 토지나 상가 같은 비주택 부동산에 대해서도 LTV가 70%로 제한이 생겼습니다. 원래는 농협 같은 상호금융권에서만 적용되던 LTV 70% 제한을 전 금융권으로 확대한 조치입니다. 또한 DSR은 7월부터 6억원 이상의 집에 대해서 40% 제한이 적용됩니다. 쉽게 얘기하면 비주택을 포함해 더 많은 부동산에 규제가 적용되며 주택담보대출이 더 빡빡해지는 모양새입니다.

방향이 다른 정책들도 준비 중인데요. 주택이 없는 청년이나 신혼부부를 대상으로 LTV를 90%까지 늘려주자는 얘기가 나오고 있습니다. LTV 90%는 너무 극단적이라며 기존보다 10~20p% 정도 더 너그럽게 조절하자는 조금 유화적인 정책도 논의 중이죠. 이 정책에 대해 금융당국과 은행들은 주택담보대출이 늘어나게 되며 리스크가 커져 부담스럽다는 입장을 밝히기도 했습니다.

요약하자면 집값이 계속 오르자 LTV와 DSR 규제를 조금 더 강화하는 모양새입니다. 하지만 무주택 청년과 신혼부부 등을 대상으로는 집을 사기 쉽게 해주려는 정책도 함께 실행하려는 것 같습니다. 오르는 집값은 잡으면서도 서민들이 집을 조금 더 쉽게 살 수 있도록 도와주려는 것인데요. 아직 확정되지 않은 정책들이 있는만큼 앞으로의 부동산 정책을 조금 더지켜봐야 하겠습니다.