La loi sur l'encadrement des loyers a instauré des restrictions sur les conditions auxquelles un propriétaire-bailleur peut augmenter son loyer. Ce dernier a le droit d'augmenter le loyer en cours de bail une fois par an afin de prendre en compte l'inflation si et seulement si cela est prévu dans une clause d'indexation inscrite dans le contrat de location. Si une telle clause n'est pas présente dans le contrat, le montant du loyer reste constant pendant la durée du bail (sauf si le propriétaire réalise d'importants travaux d'amélioration à ses frais).
La clause d'indexation doit indiquer la date de révision annuelle (si cette date n'est pas convenue dans le bail, le loyer sera révisé à la date anniversaire du bail) ainsi que le trimestre de référence pour cette révision (à défaut, ce sera le trimestre du dernier indice de référence des loyers connu lors de la signature du contrat de location).
Le calcul de l'augmentation de loyer est calculé sur la base de l'indice de référence des loyers (IRL). Mis à jour chaque trimestre par l'INSEE, l'IRL vise à garantir des augmentations de loyer en ligne avec l'inflation et fixe les plafonds des augmentations annuelles qu'un propriétaire-bailleur peut exiger.
Pour calculer le nouveau loyer, il faut prendre :
Le nouveau loyer est obtenu en effectuant le calcul suivant : (L x N) / P
La réévaluation annuelle du loyer n'est pas automatique : il faut que le propriétaire la demande au locataire. Le propriétaire dispose d'un délai d'un an, à compter de la date de révision, pour manifester de sa volonté d'appliquer la révision annuelle du loyer à son locataire. Il faut noter que la révision du loyer prend effet le jour de la demande et ne s'applique pas rétroactivement.
Il est fortement conseillé de le faire annuellement à la date de révision convenue dans le bail. Cette révision annuelle permet au propriétaire d'augmenter progressivement le loyer afin de le garder au prix du marché, tout en gardant le même locataire en place !