Nieuwe belastingregels voor uw vastgoed in het buitenland
Bron DE TIJD - Petra De Rouck
16 december 2021 00:00
Eigenaars van een tweede verblijf of van ander vastgoed in het buitenland zullen in hun belastingaangifte van volgend jaar voor het eerst een kadastraal inkomen moeten invullen.
Bent u eigenaar van een tweede verblijf in het buitenland dat u alleen zelf gebruikt of verhuurt aan privépersonen? Vanaf 2022 zal uw woning in Frankrijk, Italië of waar dan ook op dezelfde manier worden belast als vastgoed in België. In uw belastingaangifte zult u niet langer de huur(waarde) moeten aangeven, maar een kadastraal inkomen.
Waarom verandert het belastingregime?
De wetswijziging is er gekomen nadat België meerdere keren door de Europese Commissie op de vingers werd getikt en drie keer werd veroordeeld door het Europees Hof van Justitie. Het probleem was de ongelijke fiscale behandeling van vastgoed in België en vastgoed in het buitenland. Belgische woningen werden belast op basis van het kadastraal inkomen, terwijl voor woningen in het buitenland de (huur)waarde bepalend was.
Vanaf de belastingaangifte die u in 2022 moet invullen, zal ook voor vastgoed in het buitenland een kadastraal inkomen worden gebruikt, volgens dezelfde regels als voor Belgisch vastgoed.
Hoe wordt het kadastraal inkomen bepaald?
Het kadastraal inkomen wordt vastgelegd door de administratie Opmetingen en Waarderingen, het vroegere kadaster. Om de nodige gegevens te verzamelen, heeft de fiscus een aangifteformulier gestuurd naar wie vóór 2021 eigenaar werd van buitenlands vastgoed. Dat moet tegen uiterlijk 31 december 2021 zijn ingevuld. Die aangifteplicht is er voor iedereen die een zakelijk recht heeft op vastgoed buiten de landsgrenzen. Daarbij bent u volle eigenaar of hebt u een recht op het vruchtgebruik, de erfpacht of het recht van opstal. Ook bezitters van de blote eigendom moeten het aangifteformulier invullen.
De aangifte is individueel: als u samen met uw partner eigenaar bent, moet u elk een aangifte indienen. Als u meerdere eigendommen in het buitenland hebt, moet u voor elk goed een aparte aangifte invullen.
Zodra het kadastraal inkomen bepaald is, wordt u daarvan op de hoogte gebracht. Gaat u niet akkoord, dan hebt u twee maanden om bezwaar in te dienen.
Deze info moet u doorgeven: het type goed (villa, appartement, terrein...), de adresgegevens, uw aandeel in het eigendom en de datum waarop u eigenaar werd.
Vervolgens wordt gevraagd naar informatie om het kadastraal inkomen te bepalen. Dat is geen werkelijk, maar een fictief inkomen: het jaarlijkse gemiddelde normale huurinkomen op een referentietijdstip, nog altijd 1 januari 1975. De fiscus reconstrueert de verkoopwaarde van 1975 op basis van de actuele verkoopwaarde. Dat is de prijs die u onder normale marktomstandigheden kunt krijgen bij een vrijwillige verkoop, exclusief de bijkomende kosten zoals belastingen. U mag de actuele normale verkoopwaarde zelf schatten. Is er geen recente waardebepaling, dan kunt u zich baseren op de aankoopprijs.
Voor gronden hoeft u niets te berekenen: de nieuwe regeling gaat standaard uit van 2 euro per hectare.
Als u na 1 januari 2021 eigenaar werd van een perceel of een woning buiten de landsgrenzen, krijgt u niet automatisch een formulier van de fiscus. U moet spontaan een aangifte doen binnen vier maanden na de aankoop.
Zodra het kadastraal inkomen is vastgesteld, wordt u daarvan met een aangetekende brief op de hoogte gebracht. De eerste zogenaamde notificaties worden begin 2022 verstuurd. Gaat u niet akkoord met het vastgestelde ki, dan hebt u twee maanden om bezwaar in te dienen.
Wat wordt het nieuwe belastbare bedrag?
Eigenaars die hun tweede verblijf in het buitenland zelf gebruiken of verhuren aan een privépersoon, zullen in hun belastingaangifte niet langer de huurwaarde (of voor sommige landen een buitenlands equivalent van het kadastraal inkomen) moeten aangeven, maar het kadastraal inkomen zoals dat is bepaald door de Belgische fiscus. Het belastbare bedrag is het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40 procent. Van dat onroerend inkomen kunnen eventueel betaalde intresten voor de financiering van het vastgoed in mindering worden gebracht. Het is niet langer mogelijk om op de buitenlandse belastingen een kostenforfait van 40 procent af te trekken.