시카고 외곽의 25세 소프트웨어 개발자 제이크는 계산기를 두드렸다. 연봉 7만 5천 달러. 세후 6만 달러. 시카고 중위 주택 가격 35만 달러. 20% 다운페이먼트 7만 달러. 현재 저축액 1만 2천 달러. 월 저축 가능액 1천 달러. 계산 결과: 5년이 걸린다. 하지만 그 5년 동안 주택 가격은 얼마나 더 오를까?
제이크는 결론을 내렸다. "집을 살 수 없다면, 왜 모아야 하지?" 그는 저축을 정리하고 새 차를 샀다. 주 50시간 근무를 40시간으로 줄였다. 암호화폐에 투자하기 시작했다. "어차피 정상적인 방법으로는 안 되니까."
이것은 포기의 이야기다. 동시에 합리성의 이야기이기도 하다.
미국 주택 시장의 변화는 냉혹하다. U.S. Census Bureau 데이터에 따르면, 1984년 중위 주택 가격 대비 중위 가구 소득 비율은 3.57이었다. 2022년 5.81. 2010년 대비 2023년, 중위 소득 가구가 감당할 수 있는 주택 거래 비율은 23%p 감소했다.
Freddie Mac의 Generation Z Study에 따르면, 2022년 Z세대 응답자의 34%가 "평생 주택 소유가 재정적으로 불가능해 보인다"고 답했다. 히스패닉 응답자 중에서는 50%다. Apartment List의 밀레니얼 주택 소유 보고서는 더 직접적이다. "평생 임차인으로 살 것"이라는 밀레니얼 비율이 2018년 13.3%에서 2022년 24.7%로 증가했다. 다운페이먼트를 위해 아무것도 저축하지 않는 비율은 2018년 48%에서 2023년 67%로 급증했다.
포기는 이제 하나의 세대적 현상이 되었다.
노스웨스턴 대학교와 시카고 대학교 연구진의 생애주기 모델(Lee & Yoo, 2025)은 제이크 같은 사람들의 선택이 왜 합리적인지 명확히 보여준다. 그의 의사결정을 단계별로 따라가보자.
1단계: 목표 달성 가능성 계산
제이크는 먼저 계산했다. 현재 저축 속도로 5년 뒤 다운페이먼트를 모을 수 있다. 하지만 지난 3년간 시카고 주택 가격은 연평균 8% 상승했다. 5년 뒤 35만 달러 주택은 51만 달러가 된다. 필요한 다운페이먼트는 7만 달러에서 10만 달러로 증가한다. 다시 계산하면 8년이 걸린다. 하지만 8년 뒤에는...