Навіщо створювати ОСББ?

В нас виникають запитання щодо функціонування ОСББ та його доцільність в цілому. З метою розвіювання страхів необізнаності, непорозумінь між сусідами, уникнення підозрілостей під час створення ОСББ та його функціонування а також економією часу на зустрічах, будемо ознайомлювати наших мешканців із основними аспектами майбутнього ведення господарства, на території якого ми з вами мешкаємо.

Обізнаність в першу чергу надась нам можливість уникнути непередбачених обставин після створення ОСББ, знати свої права та обов’язки. Всім треба розуміти, чим більше часу проходить, тим в гіршому стані стають будинки і тим більше грошей в майбутньому треба буде вкладати щоб їх відновити.

Законодавча база

1. Відповідь Київводоканалу на запит щодо тарифів та заборгованності ЖК від 1991 року, дає поняття що будь яка особиста власність перестає бути колективною або державною;

2. ЗУ «Про приватизацію державного житлового фонду» від 1992 року, визначив що приватизація бескоштовна та чітко передбачав що співвласники багатоквартирного будинку ЗОБОВ’ЯЗАНІ його утримувати.

   Отже якщо у когось ще залишились думки про те, що нам хтось щось винен та зобов’язаний за нас щось сплатити, то цей закон якраз про це (це в контексті ЖЕКу, який зараз нас обслуговує).

   Тобто, якщо ти отримуєш квартиру – одразу отримуєш тягар на утримання багатоквартирного будинку.

3. ЗУ «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 2001 року.

   Перший легітимний закон (із змінами та доповненнями) для створення ОСББ і він є профільним;

4. Цивільний кодекс України 2004 року.

   Чітко визначає:

   • що є спільні сумісна або часткова власність,
   • яким чином співвласники розпоряджаються цією власністю,
   • що таке квартира як об’єкт нерухомого майна,
   • що є спільною сумісною власністю всіх власників квартир в багатоквартирному будинку,
   • хто може бути представником та може представляти співвласника на сборах.

5. ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 2015 року № 417.

   Саме в цьому законі чітко визначені:

   • права та обов’язки співвласників, як вони приймають рішення за відсутності ОСББ та як ОСББ може залучати Управителя,
   • багатоквартирний будинок не може бути на балансі у будь якої особи а є спільною власністю людей, які купили квартири в цьому будинку,
   • агатоквартирний будинок береться в управління а не на баланс так як останнє взагалі є бухгалтерським терміном та не застосовується до будинку в даному аспекті (це вже чітко врегульовані юридичні ньюанси),
   • якщо управляюча компанія не була обрана на зборах більшістю голосів, то така компанія може працювати лише на підставі складеного договору про надання послуг з утримання багатоквартирного будинку,
   • зараз існує послуга з управління будинку-ця послуга не монопольна. До 2015 року ми надавача послуги змінити не могли не інакше як створивши ОСББ. Тепер є чіткий механізм як співвласникам можна змінити управителя,
   • технічна документація має зберігатися в доступному місці та співвласники мають право отримувати до неї доступ (документації по водовідведенню у нас безоплатно вже не буде!). Управитель зобов’язаний передавати цю документацію наступному управителю (на даний час зареєстрований законопроект, відповідно до якого за непередачу технічної документації штрафи можуть доходити до 11 тис гривень. Мотивація собі так, але краще ніж нічого).
   • кожен співвласник має право долучатися і до роботи ОСББ і до голосування і цього права його позбавити ніхто не може.

6. ЗУ «Про житлово комунальні послуги» від 2018 року:

   • розділено що є житловою послугою а що комунальною,

     житлова послуга – послуга Управителя (утримання, поточний ремонт та закупівля електроенергії для функціонування спільного майна),

     комунальна послуга – вода, газ, електрика, тепло, водовідведення, вивезення сміття. На них потрібно укладати окремі договори,

   • органи державної влади втратили повноваження на затвердження тарифів. Отже ті управителі, які заключили договір до 10.06.2018 року з власником, не можуть змінити тариф не інакше, як підійти до співвласника та підписати новий договір із обгрунтуванням ціни послуги.

   • раніше було незрозуміло що входить в тариф, тепер є три вартості:

     • самооплата за комунпослугу,
     • плата за абонентське обслуговування (можна платити беспосередньо надавачу послуги);
     • плата за обслуговування внутрішньобудинкових мереж.

   Будь який договір на сплату послуг можна змінити крім договорів за газ та електрику (бо там вже є власники)

Форми управління багатоквартирним будинком

Заходами самих співвласників, тобто:

• сабозабезпечення (але ускладнюється тим, що для прийняття любого рішення потрібно збирати 75% від загальної кількості співвласників для голосування. Крім того для цього існує окрема від ОСББ законодавча процедура);
• передача функцій Управителю (в ідеалі може підійти для маленьких, окремо стоящих будинків, де буде легко заключати договори з управителем та збиратися для вирішення закгальних питань).

ОСББ

• самозабезпечення;
• передача функцій Управителю;
• передача функцій Ассоціації ОСББ (можливо передати ВСІ функції управління і залишити за собою функцію контролю роботи Управителя)