Crédit avec différé total (ou partiel) de 10 ans
- Voir si aucun frais en cas de remboursement anticipé du crédit (IRA)
- Voir taux et durée du prêt avec le différé
- Pendant 10 ans -> pas de remboursement des intérêts et du capital du crédit si différé total, sinon remboursement uniquement des intérêts si différé partiel
Achat de SCPI en nue propriété avec clé de démembrement de 10 ans
- Clé de démembrement de 10 ans
- Pas de loyer pendant 10 ans -> aucun impôt pendant 10 ans (période de démembrement)
- Compliqué de revendre les parts avant 10 ans, peu de liquidité et faible valeur
- Au bout de 10 ans :
- Récupération de la pleine propriété -> les parts valent plus cher grâce au démembrement
- Perçoit les loyers
- Loyers imposés selon TMI + prélèvements sociaux
Au bout de 10 ans
- Revente des parts (scénario A)
- Remboursement anticipé du crédit (possible frais de remboursement anticipé) + gains empochés
- Imposé à 19% + 17,2% de prélèvements sociaux = 36,2% sur les plus values (prix de revente - prix d’achat). La plus value comprend la revalorisation des parts et l’achat au prix réduit due au démembrement
- A partir de 6 ans abattement de 6%/an jusqu’à 22 ans pour l’IR
- Exonération d’IR après 22 ans
- Exonération totale (IR + PS) après 30 ans
- Attention : revendre des parts de SCPI n’est pas instantané (quelques semaines à 6 mois)
- Moins performant mais moins risqué
OU
- Garder les parts (scénario B)
- Accumuler les loyers (imposé selon TMI + prélèvements sociaux) et commencer à rembourser normalement le crédit (via les mensualités)
- A partir de 6 ans abattement de 6%/an jusqu’à 22 ans pour l’IR
- Exonération d’IR après 22 ans
- Exonération totale (IR + PS) après 30 ans
- Meilleur performance mais plus risqué
Simulation
- Crédit : 20 000 €, taux 2 %, durée de 20 ans, différé total de 10 ans.
- SCPI : rendement cible de 4,5 % brut, revalorisation des parts de 1 %/an, clé de démembrement de 10 ans ≈ 65 % (20k€ = ~30,7k€ en pleine propriété au bout de 10 ans).