📌 이 문서의 목적 사무실·근생·주택 등 기존 건물을 호스텔(관광숙박시설)로 용도변경 가능한지 판정하는 기준 정리. 자동 수집 시스템이 1차로 후보를 압축하고, 사람이 답사로 최종 확인하는 구조의 판단 근거 문서.

⚠️ 핵심 전제 — 1차 자동 판정 ≠ 최종 결정 시스템이 "후보"로 잡아도 10곳 중 9곳은 이격거리·소방 등에서 막힘. 자동 판정의 목적은 "1000건 → 답사 가능한 50건"으로 후보 풀을 압축하는 것이지, 최종 가능 여부 확정이 아님.

🎯 관통 원칙 — "판정 항목" vs "비용 항목" 이 가이드 전체를 가르는 기준: · 판정 항목 = 안 되면 호스텔 자체가 불가 (입지·이격거리·공간 부족) → 자동/답사로 거름 · 비용 항목 = 돈·공사로 해결됨 (방화창·인테리어·인허가 대행·스프링클러 설치) → 거르지 않고 비용으로만 계상 돈으로 해결되면 판정에서 뺀다. 공간이 없어서 못 하면 판정에 넣는다.

0. 진입 형태 3가지

호스텔 사업 진입은 형태에 따라 체크 항목이 완전히 달라진다.

📝 본 시스템은 ②매입 + ③임차 둘 다 탐색. NAVER 월세 매물이 주력이라 ③임차가 메인이지만, 매매 매물도 별도로 검토. → 형태별 추가 체크는 F 섹션 참고.

A. 용도변경 기본 원리 — 시설군

A1. 시설군이란

모든 건물 용도는 건축법상 9개 "시설군(施設群)"으로 묶여 있다.

ℹ️ 근거 법조항 · 건축법 제19조 (용도변경) · 건축법 시행령 제14조 · 용도 종류 자체는 건축법 시행령 별표1에 나열

분류는 2단계:

• 용도 = 건물 하나하나의 종류 (단독주택·사무소·호스텔·모텔·고시원…) — 가장 작은 단위
• 시설군 = 용도들을 9개로 묶은 큰 무리 (1~9번)

비유: 용도 = 동물 이름(사자·호랑이·고양이) / 시설군 = 묶은 분류(고양이과·개과)

A2. 시설군 1~9 전체표

번호가 작을수록 규제가 센 시설(소방·안전·주차 빡셈), 클수록 약한 시설.