최근 시장 상황

• 요즘 초급매가 발생했던 이유?

  → 여러 규제 (ex. 취득세 12%) 때문에, 가격이 적당히 떨어졌을 때 투자자들이 매수하여 하방지지를 할 수가 없음. 최근 초급매가 많이 소진 되었지만 또 나올 것!

  → 정부의 목표는 아파트 가격이 상승하는게 아니라 연착륙 하는 것 (경착륙을 방지하는 것). 따라서 가격 상승이 발생하면 규제가 다시 나올 수 있고, 가격이 서서히 하락하면 추가 규제 완화는 다시 넣어둠. 가격이 다시 급격하게 내려가면 추가 완화책을 꺼낼 것.

현재는 투자는 어렵지만 내집마련에는 좋은 시기

• 전세가가 낮아서 소액 갭투자는 어려움
  • 투자 시에는 최저 갭이 중요하기 때문에
• 내집 마련은 가격이 낮으니 좋은 입지의 좋은 집을 매매하는 게 좋음
  • 내집 마련 시에는 최저가가 중요

수도권 분석시 주의점 반복학습

• 서울 + 경기 + 인천은 꼭 묶어서 생각해야함.
• 수도권은 큰 흐름이 같은 흐름을 타고 가기 때문에 오히려 분석이 쉬움
  • ex. 분당이랑 평촌이 가격이 비슷했는데 분당만 오른다 → 곧 평촌도 따라 오른다.

미분양 지표

• 미분양은 굉장히 중요한 지표
  • 미분양 쌓인다 → 가격 하락 시그널
  • 미분양 감소한다 → 가격 상승 시그널
• 미분양은 공급

✅ 단편적으로 미분양 하나만 보고 판단하면 안되고, 미분양 + 입주물량 + 심리 + 거래량 모두 같이 보기!

미분양의 감소: 매수 타이밍

• 미분양이 급감소
• 평균 미분양수 이하로 감소

미분양의 증가: 매도 타이밍

• 미분양 급증