- 개요
금리 하락(할인율↓)은 부동산 가치 (=NOI/Cap rate)와 금리 민감 업종 (리츠/주택건설)에 즉효성이 크다. 다만 인플레이션이 왜/어떻게 내려오느냐에 따라 건설/부동산의 승패가 갈린다.
- 디스인플레이션+성장 유지 (소프트랜딩)일 때가 최적 조합
- 개발 금융비용↓, 캡레이트↓, 임대 수요 유지→가격/착공/리츠 모두 개선
- 반대로 ‘경기 둔화형’ 금리하락이면 임대료/판매가/매출 둔화로 긍정 효과가 상쇄
- 메커니즘 (간단 수식과 연결 고리)
상업용 부동산 가치
- Value ≈ NOI / Cap rate, Cap rate ≈ 요구수익(r) − 장기 NOI 성장(g)
- 금리 하락 → r↓ → cap rate↓ → 가치↑ (단, 성장 g가 동시에 악화되면 효과 일부 상쇄)
리츠/배당
- 리츠 배당수익률은 채권 대체재
- 10년물↓/크레딧 안정→멀티플↑ (AFFO 배수 상승)
주택 (수요)
- 30년 모기지 ≈ 10Y Treasury + MBS 스프레드
금리↓→월 상환액↓→구매력↑→신규주택·리모델링↑
건설 (공급/프로젝트 성사)
- 개발 수익성
- 개발이율 (= 안정화 NOI/총비용)이 출구 캡레이트보다 150~300bp 높아야 착공
- 금리↓(WACC↓)/캡레이트↓면 착공 재개
비용 측
- 인플레↓→자재(철근, 골재, 목재, 시멘트), 인건비 상승률 둔화→마진↑
임대/물가 전달